这是万科上市三十多年来首次出现中报亏损
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股价持续下跌之际，万科上半年业绩出现大额预亏。
万科7月9日晚间披露业绩预告，预计上半年净利润亏损70亿元至90亿元，同比下降171%至191%，亏损的主要原因，包括与房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、对部分项目计提了减值等多重因素有关。
这也是万科上市三十多年来首次出现中报亏损。利空因素下，万科管理层计划增持。
万科当日披露显示，该公司骨干管理人员1862人计划自筹资金2亿元，增持公司A股股票，这也是万科自2022年以来的首次管理层增持。
中报首次巨亏
业绩预告显示，万科预计上半年净利润亏损70亿元至90亿元，同比下降171%至191%；扣非后净亏损50亿~65亿元，同比下降157%至175%。
相比一季度，万科亏损正在扩大。今年一季度，万科净利润亏损约3.6亿元。以此计算，今年二季度，该公司亏损金额约在66.4亿元到86.4亿元之间。
根据choice数据，1993年上市以来，万科中报的净利润始终为正，且稳步上涨，2020年上半年一度达到125亿元之多。
对于巨额亏损，万科归结为以下四点原因。
第一，是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目，以及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
华南一名地产投资人士对第一财经分析，2020年~2022年是房地产拿地成本较高的阶段。近两年入市销售，刚好赶上楼市低迷阶段，售价较低，出现亏损也正常。
对于亏损逐季扩大，万科在9日晚间的一份投资者关系活动记录表中称，一季度是交付结算的淡季，二季度的交付结算规模要显著超过一季度，历史问题带来的业绩压力会体现得明显。例如今年上半年，万科交付了7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，占比75%。
图片来源：投资者关系活动记录表
第二，是公司对部分项目计提了减值。2023年，万科就已经出现大额减值蚕食利润的情况。根据财报，2023年，该公司新增计提存货跌价准备约34.9亿元，影响净利润约29.5亿元。
第三，是部分非主业财务投资出现亏损。第四，是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
此前万科也在年报业绩会上公开提到，今年将加强大宗交易和股权交易，回款达300亿元以上。2024年上半年，万科已多次“瘦身”出售资产，部分资产的售价远低于账面价值。
领展房地产投资信托基金2月20日披露，已完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购。该笔交易对价仅为26亿元，约为评估价的七折。
据深圳公共资源交易中心5月27日公告，万科转让的深圳湾超级总部基地T208-0053宗地使用权，由深铁和深圳百硕迎海公司以挂牌价22.35亿元联合竞得。根据万科5月底公告，交易标的的账面值为人民币40.16亿元（含地价、建安成本等），根据账面成本计算，这次交易预计影响当期损益约人民币-17.85亿元。
“公司为确保现金流安全，通过价格折让加大库存去化和资产处置力度，导致公司业绩压力进一步加大。此外还有部分项目计提减值和部分非主业财务投资出现亏损。”万科方面称。
是否影响现金流？
业绩巨额亏损，是否将对万科的现金流及债务偿还，产生相应影响？
万科在上述投资者关系活动中表示，因为行业销售回款在前，结算收入利润在后的特点，中期业绩数字大部分体现的是历史经营结果，对当期现金流不构成影响。
万科方面还称，公司上半年借了600多亿元，偿还500多亿元，所以有息负债总体会增长，但是如果看付息债务（含供应链融资），整个债务结构其实是有一些优化，降低了一些短期的到期的债务。
上半年，万科已完成多笔公开市场境外债务的兑付。其中3笔境外债的偿付，折合人民币约105亿元，3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元。下半年，万科境内公开债券还剩余2笔，合计共43亿元。万科方面称，针对下半年债务，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。
除了公开市场债务融资工具，万科还有部分非标债务。根据万科《2023年度第四期中期票据募集说明书》，截至2022年末，万科金额排名前十的非传统融资合计253.82亿元，涉及平安银行、中原信托有限公司、新华资产管理股份有限公司等多家企业。其中，新华资产管理股份有限公司的一笔26.25亿元的借款将于2024年12月到期。
万科管理层增持
从5月下旬开始，万科股价持续下行。5月24日，该股收盘价还为8.99元/股，截至发稿，已经仅剩6.59元/股，区间跌幅超过30%。
股价下跌、中报大额亏损之际，万科管理层计划增持。根据披露，万科骨干管理人员拟自筹资金合计2亿元，委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股票。万科全职董事、监事和高级管理人员，集团党委成员等15人出资额不低于7300万元，其他骨干管理人员共1847人出资额不超过1.27亿元。
万科在公告中称，增持目的是基于对行业和公司未来发展的长期信心，骨干管理人员拟实施增持计划以维护股东利益，增强投资者信心。
而这是近十年以来万科管理层、董事第三次增持。第一次发生在2015年的“宝万之争”期间，第二次则发生在2022年房地产行业整体进入“寒冬”之时。
根据年报，截至2023年底，万科6名管理层合计持有726万股股票。
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